不動産の財産分与② ～自宅を売却する際の住宅ローンの処理について

2023.04.20

　婚姻期間中に夫婦が取得した不動産は、その名義が夫または妻のいずれであるかにかかわらず、夫婦の共有財産であり、財産分与との対象となります。

　本コラムでは、財産分与にあたり、自宅を売却する際の住宅ローンの処理について解説いたします。

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住宅ローン残高の確認

　自宅に住宅ローンが残っている場合、住宅ローン残高と評価額、どちらが高いかによって、どのように財産分与を行うか、財産分与の方針に大きな影響を与えます。

　自宅の評価額よりも住宅ローンの残額が下回る場合、自宅を売却することによって利益が出ることになります。

　一方、自宅の評価額よりも住宅ローンの残額が上回る場合、自宅を売却したとしても住宅ローンが残るため、住宅ローンの契約者は、離婚後も住宅ローンの支払を継続せねばなりません。

　住宅ローンの残高については、債務者が金融機関に照会すれば、金融機関から、今後の支払予定とともに回答してもらうことができます。

　住宅ローンの残高が自宅の評価額を下回るアンダーローンの場合、自宅の売却代金からローンの残元金を控除した金額を自宅の価値と評価して、各自の分与割合に基づいて分与額を決めることが考えられます。

　住宅ローンの残高が自宅の評価額を上回るオーバーローン場合、債務は財産分与の対象とならないと考えられています（ただし、自宅以外の共有財産がある場合は、他の財産を考慮した上で財産分与を行うことになります。）。

　オーバーローンの自宅を売却する場合は、以下の点に留意しなければなりません。

　オーバーローンの自宅を売却する場合、売却後も住宅ローンが残るので、どちらの当事者が残債務を負担するかについて協議しなければなりません。

　なお、当事者間で残債務の負担方法を決めたとしても、債権者である金融機関との関係では、当然に債務者を変更できるわけではありません。住宅ローンの債務者を変更する場合は、金融機関の了承を得る必要があります。

　オーバーローンの自宅を売却する場合、配偶者が連帯債務者・連帯保証人等になっていれば、その配偶者も売却後の残債務について責任を負い続けることになります。

　配偶者の連帯債務者・連帯保証人等の地位を変更するためには、債権者の同意が必要となりますので、債権者との間で事前に協議しておきましょう。

　住宅ローンの契約において、自宅不動産を売却する場合には、事前に金融機関の承諾を得なければならないとの合意がなされていることが一般的です。

そのため、売却手続を進めるにあたっては、債権者である金融機関と事前に協議をしておきましょう。