不動産の財産分与③ ～自宅を売却する際の不動産業者との媒介契約の締結について～
- 不動産
婚姻期間中に夫婦が取得した不動産は、その名義が夫または妻のいずれであるかにかかわらず、夫婦共有財産であり、財産分与との対象となります。
本コラムでは、財産分与にあたり、自宅を売却する際の不動産業者との媒介契約の締結について解説いたします。
不動産業者の選定
自宅を売却する際に、売却先の目処が立っていない場合は、不動産業者に仲介を依頼することが基本となります。
この時、不動産業者に仲介を依頼して媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は、以下の3種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶか選択することができます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産業者と同時に契約することができ、依頼者自身で買主を探してもよい自己発見取引も認められています。
一方で、指定流通機構（レインズ）への登録義務がないために情報を広く流通させることが難しくなります。
法令上、契約期間の制限はなく、状況報告の義務の定めもありません。
専任媒介契約
専任媒介契約では、１社の不動産業者とだけ契約することができ、同時に複数の不動産業者とは契約できません。また、自己発見取引も認められています。
不動産業者には成約に向けて積極的に努力することが求められ、依頼を受けた物件情報を7日以内に国土交通大臣が指定する指定流通機構（レインズ）に登録し、状況報告を2週間に1回以上の頻度で行うことが義務づけられています。
専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です(更新可能)。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、1社の不動産業者とだけ契約することができ、同時に複数の不動産業者とは契約できません。専任媒介契約とは異なり、自己発見取引も制限されています。
不動産会社には成約に向けて積極的に努力することが求められ、依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する指定流通機構（レインズ）に登録し、状況報告を1週間に1回以上の頻度で報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約の契約期間は最長で3カ月です(更新可能)。
仲介手数料
媒介契約では、仲介手数料の上限額は決まっており、媒介契約の種別による仲介手数料の差はありません。
仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払い義務が発生する成功報酬となります。売買契約成立時と物件の引渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。
媒介契約の締結
媒介契約の種類や仲介手数料を確認した後、媒介契約を締結します。
宅建業者は媒介契約を締結した時は遅滞なく、媒介契約書を作成し、記名押印のうえ、依頼者に交付しなければなりません。
なお、媒介契約書は、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」に基づいて作成されていることが一般的です。
