不動産の財産分与～結婚前に購入して結婚後に住宅ローンを支払っていた自宅不動産の財産分与が問題となった事例（さいたま家川越支審平成29・4・28）
- 不動産
事件の概要
本件は、申立人が、元妻である相手方に対し、離婚に伴う財産分与を求めた事案です。
申立人と相手方は、平成13年に婚姻した夫婦で、子はいませんでした。
相手方は、平成27年、自宅を出て申立人と別居し、申立人と相手方は、同年調停離婚しました。
申立人と相手方の間では、平成28年、相手方ほか1名が申立人に対し、解決金230万円を支払い、他に何らの債権債務がないことを確認する（ただし、財産分与を除く。）旨の和解が成立しました。
争点
- 婚姻前に購入した不動産が財産分与の対象となるか
- ローン返済金額について、どのように評価するか
裁判所の判断
申立人は、婚姻前の平成8年、実父の土地上に、代金1500万円で自宅建物を新築した。代金のうち600万円は申立人の自己資金、残りの900万円は住宅ローンでまかなった。住宅ローンは、申立人の給与から返済し、その額は年間69万円（元利均等払い）である。申立人は、父から相続した土地の売却代金から、平成21年に260万円、平成24年に67万円を返済して、住宅ローンを完済した。自宅建物の平成28年度の固定資産評価額は282万7305円である。
自宅建物の取得資金1500万円のうち、申立人の自己資金600万円の分は特有財産であり、残りの住宅ローン900万円の分は全体の6割に相当する。この住宅ローンは、①申立人が婚姻前に特有財産で約4年半（年額69万円、合計約759万円）、②申立人と相手方が婚姻中に共同して約11年間（同、合計約620万円）、③相手方が終盤に特有財産から合計327万円を返済し、①～③の合計は約1396万円であった。上記②の共同返済額は全ローン返済額の約5割を占める（返済額中の元金の割合は、上記①が少なく、②が中位で、③が多い。）。
そこで、自宅建物の取得資金のうち住宅ローンの割合（6割）に、全ローン返済額のうち共同で返済した上記②の割合（5割）を乗じると、自宅建物の約3割が夫婦共同財産ということができる。自宅建物の平成28年度の固定資産評価額は282万7305円であるから、その3割である84万8000円が夫婦共同財産である（千円未満四捨五入）。
コメント
1 婚姻前に購入した不動産が財産分与の対象となるか
夫婦の一方が婚姻前に取得した財産は、特有財産となりますので、財産分与の対象とはなりません。
しかし、不動産を購入するにあたり、住宅ローンを組んで、婚姻後に夫婦共有財産からローンの支払を行った場合には、夫婦共有財産が財産の形成に貢献していると考えられます。
そのため、不動産について、夫婦共有財産で返済した部分については、財産分与の対象として考慮することが相当です。
2 ローンの返済額の評価方法
本事例等から、婚姻前に購入した不動産について、住宅ローンを婚姻後に返済している場合、財産分与の対象とすべき金額は、以下の計算式で導くことができると考えられます。
なお、頭金を支払っていたり、婚姻後に特有財産から住宅ローンを返済していたりする場合は、計算が複雑になります。詳細については、弁護士に相談されることをおすすめいたします。
